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Que faire face à la crise  
La información del comprador o del arrendatario: obligaciones del vendedor o del arrendador
 

Introducción
I. Estado de los riesgos
II. Información sobre los siniestros
III. Acceso a la información en línea de las Prefecturas
IV. Preguntas más frecuentes sobre la información del comprador / arrendatario

Introducción

La ley del 30 de julio de 2003 relativa a la prevención de riesgos tecnológicos y naturales, así como a la reparación de daños, ha creado en su artículo 77, codificado al artículo L 125-5 del código del medio ambiente, una obligación de información del comprador o arrendatario de cualquier bien inmueble (construido y no construido) situado en zona de sismicidad y/o acogido a un plan de prevención de riesgos prescrito o aprobado.

A este efecto, el vendedor o arrendador establecen directamente:

1. un estado de los riesgos naturales y tecnológicos tomado en cuenta por estas servidumbres a partir de la información puesta a disposición por el prefecto de departamento,
2. una declaración en folio en blanco sobre los siniestros que sean objeto de una indemnización provocada por una catástrofe reconocida como tal.

¿Qué es?

Durante las transacciones inmobiliarias, cada vendedor o arrendador de un bien construido o no construido deberá adjuntar al contrato de compraventa o alquiler:

1. por una parte, un «estado de los riesgos» establecido menos de 6 meses antes de la fecha de formalización del contrato de compraventa o alquiler, en referencia al documento municipal de información que podrá consultar en la prefectura, las subprefecturas o el ayuntamiento del lugar donde se encuentra el bien, así como en Internet
Modelo de impreso para el establecimiento del estado de los riesgos:
Formato PDF (181 Kb) - Formato Word (139 Kb)

2. por otra parte, la información escrita donde se precisan los siniestros sobre el bien que ha dado lugar a la indemnización a título de las consecuencias de una catástrofe natural o tecnológica, durante el periodo en que el vendedor o arrendador hubiera sido el propietario o en que él hubiera sido informado durante la venta del bien.

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I. Estado de los riesgos

El estado de los riesgos debe adjuntarse al compromiso de venta y a la escritura de compraventa y, en caso de los alquileres, a todo contrato escrito relativo al alquiler.

¿En qué municipio(s) es obligatoria esta información?
Los municipios en los que se aplica la información relativa al estado de los riesgos son aquellos:

¿Quiénes son las personas implicadas?
Se trata de los vendedores o arrendadores: personas físicas o jurídicas de derecho público o privado, incluidas las colectividades territoriales, el Estado o sus establecimientos públicos.
En caso de renovación del contrato de alquiler, no es necesario adjuntar un estado de los riesgos actualizado.

¿Cuáles son los bienes referidos?
Todos los bienes inmuebles, construidos o no, sea cual sea su destino, situados en estos municipios se ven afectados por este estado de los riesgos a cargo de los vendedores y arrendadores.

¿A partir de cuándo?
Esta obligación entra en vigor el 1er día del cuarto mes después del decreto, es decir, para la mayor parte de los departamentos, el 1 de junio de 2006.

¿Cuáles son los tipos de escrituras y contratos aplicables?

  • las promesas unilaterales de venta o de compra,
  • los contratos de compraventa,
  • los contratos escritos de alquiler de bienes inmuebles, construidos o no, incluido todo tipo de contrato que da lugar a un contrato de arrendamiento de «3, 6, 9 años»,
  • los alquileres de temporada o de vacaciones,
  • los alquileres de viviendas amuebladas,
  • los contratos de compraventa en futuro estado de terminación (VEFA).

¿Cuáles son los tipos de escrituras y contratos no aplicables?

  • los contratos de construcción de viviendas individuales sin suministro de terreno,
  • los contratos de alquiler no escritos (contratos de arrendamiento orales),
  • los contratos de estancia en los establecimientos que constan de locales colectivos y, con más razón, que ofrecen servicios a sus residentes,
  • las ventas de bienes inmuebles en el marco de los procedimientos judiciales,
  • las transferencias de propiedad realizadas en el marco de los procedimientos de tanteo, de abandono y de expropiación.

¿Cómo rellenar el estado de los riesgos?
El vendedor o arrendador puede consultar libremente en el ayuntamiento, la subprefectura o la DDE (Dirección Provincial de Fomento) un informe que contenga toda la información necesaria para completar el estado de los riesgos.
En referencia a estos documentos, debe establecerse dicho estado de los riesgos sobre la base del modelo fijado por el ministro encargado de la prevención de los riesgos más importantes.
El modelo se puede descargar desde prim.net:
Modelo de impreso : Formato PDF (181 Kb) - Formato Word (139 Kb)
A este último, debemos adjuntarle los extractos de documentos, sobre todo gráficos, disponibles en el ayuntamiento (en el informe relativo a la información del comprador / arrendatario que allí se puede consultar), lo que permite localizar el inmueble, el objeto de la venta o del alquiler, en las distintas zonas de riesgos identificadas.

¿Cuánto cuesta?
El informe es de consulta gratuita en el ayuntamiento. Por tanto, el vendedor o arrendador puede establecer gratuitamente estado de los riesgos.

¿Qué plazo de validez existe para el estado de los riesgos?
El estado de los riesgos firmado es válido durante 6 meses. Si transcurre un plazo más largo entre la promesa y la venta efectiva, deberá adjuntarse un nuevo estado de los riesgos a la escritura de venta.
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II. Información sobre los siniestros

El vendedor o arrendador debe declarar los siniestros que han sido objeto de un reconocimiento del estado de una catástrofe natural o tecnológica y que han sufrido el bien durante el periodo en que ha sido propietario o sobre el cual le hubieran informado.

¿En qué municipio(s) es obligatoria esta información?
La Información relativa a los siniestros es obligatoria en todos los municipios que hayan sido objeto de al menos un decreto de reconocimiento del estado de catástrofes naturales o tecnológicas, es decir, casi toda Francia. (Véase la lista de los decretos de reconocimiento del estado de la catástrofe natural en mi municipio.)

¿Cuáles son los siniestros aplicables?
Se aplican todos los siniestros que hayan dado lugar al pago de una indemnización a titulo de la garantía nacional contra las consecuencias de las catástrofes tecnológicas o naturales constatadas por un decreto interministerial, bien sea en beneficio del propietario vendedor o arrendador, bien sea en beneficio de un propietario anterior del inmueble aplicable, en la medida en que se hubiera informado al vendedor o al arrendador.

¿Quiénes son las personas implicadas?
Son todos los vendedores o arrendadores propietarios del bien aplicable, personas físicas o jurídicas de derecho privado o moral.

¿Cuáles son los bienes aplicables?
Se aplican todos los tipos de inmuebles construidos.

¿A partir de cuándo?
Esta obligación entrará en vigor al mismo tiempo que la obligación se apropie de un estado de los riesgos, es decir, para la mayor parte de los municipios, el 1 de junio de 2006.

¿Cuáles son los tipos de escrituras y contratos aplicables?

  • los contratos de compraventa
  • los contratos escritos de alquiler de bienes inmuebles construidos, incluido todo tipo de contrato que da lugar a un contrato de arrendamiento de «3, 6, 9 años»,
  • los alquileres de temporada o de vacaciones,
  • los alquileres de viviendas amuebladas.

¿Cuáles son los tipos de escrituras y contratos NO aplicables?

  • los contratos de alquiler no escritos (contratos de arrendamiento orales),
  • los contratos de estancia en los establecimientos que constan de locales colectivos y, con más razón, que ofrecen servicios a sus residentes,
  • las ventas de bienes inmuebles en el marco de los procedimientos judiciales,
  • las transferencias de propiedad realizadas en el marco de los procedimientos de tanteo, de abandono y de expropiación.

¿Cómo saber y decir si el bien ha sido objeto de una indemnización?
El vendedor o arrendador debe decir si, según su información, el bien se ha indemnizado a titulo de régimen de catástrofe natural (es decir, durante el periodo en que es el propietario y, llegado el caso, basándose en la declaración escrita que se le entregó en el momento de la venta del bien). Puede consultarle a su asegurador.
Esta información escrita se adjuntará al contrato de alquiler y, en caso de compraventa, se mencionará en la escritura original donde conste la realización de la venta.

¿Con qué motivo?
El objetivo de la información preventiva consiste en comunicarle al ciudadano los riesgos más importantes a los que puede exponerse. Con la información acerca de los fenómenos del pasado o previsibles, sus consecuencias y las medidas para protegerse de dichos riesgos, así como reducir sus daños, el ciudadano será menos vulnerable.

Esta doble información se complementa con otros dispositivos municipales o departamentales: Documento de Información Municipal sobre los riesgos más importantes, Informe Departamental sobre los principales riesgos, reuniones públicas, visualizaciones de los riesgos, referencia al máximo nivel de agua registrado,...
La información contribuye a la cultura del riesgo. Se inscribe en una política mundial de gestión de los riesgos conforme a la estrategia nacional del desarrollo sostenible.

Para más Información sobre:
- la reglamentación relativa a la información del comprador / arrendatario
- la acción de los poderes públicos antes de esta información del comprador / arrendatario

Actualización:Septiembre de 2006

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