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FICHE 3 : OBLIGATION D'INFORMATION DES ACQUEREURS ET DES LOCATAIRES DE BIENS IMMOBILIERS SUR LES RISQUES ET SUR LES SINISTRES

 

SOMMAIRE

I. - Obligation d’information sur les risques

A. - Champ d’application
1. - Territoires concernés
2. - Risques à prendre en compte
3. - Documents de référence

B. - Etat des risques

II. - Obligation d’information sur les sinistres

A. - Champ d’application
1. - Territoires concernés
2. - Sinistres à prendre en compte

B. - Modalités de l’information

III. - Sanctions et mise en œuvre des responsabilités

 

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I. - OBLIGATION D’INFORMATION SUR LES RISQUES

L'article L. 125-5 du code de l'environnement, prévoit que les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un Plan de Prévention des Risques Technologiques (P.P.R.T.) ou par un Plan de Prévention des Risques naturels prévisibles (P.P.R.), prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat, sont informés, par le vendeur ou le bailleur, de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret.

L’application de cet article est précisée par les articles R. 125-23 à R. 125-27 du code de l’environnement.


A. - CHAMP D’APPLICATION

1. - Territoires concernés

L’article R. 125-23 du code de l’environnement prévoit que l'obligation d'information s'applique, dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet, pour les biens immobiliers situés :

- dans les zones exposées aux risques délimitées par un P.P.R. approuvé ou par un projet de P.P.R. dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables [voir fiche 9 : Application anticipée des dispositions du projet de P.P.R.] ;

- dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un PPR prescrit [voir fiche 7 : Prescription du P.P.R.] ;

- dans les zones de sismicité définies par le décret n° 91-461 du 14 mai 1991 [voir fiche 35 : Sismicité].

2. - Risques à prendre en compte

L’article R. 125-24 du code de l’environnement prévoit qu’un arrêté préfectoral établit, pour chacune des communes concernées, la liste des risques auxquels la commune est exposée sur tout ou partie de son territoire. Il s’agit des risques pris en compte par les P.P.R. approuvés ou prescrits et le risque sismique.
La circulaire du 27 mai 2005 relative à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs précise les personnes concernées par l’obligation, ainsi que les biens et les types d’actes et de contrats auxquels elle s’applique.

3. - Documents de référence

Le préfet fixe, par arrêté, pour chaque commune concernée, les documents réglementaires et informatifs à prendre en compte par les propriétaires pour remplir leur obligation d’information, conformément à l’article R. 125-24 du code de l'environnement et aux orientations de la circulaire du 27 mai 2005 relative à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs]. Une fiche synthétique accompagnée des extraits pertinents des documents de référence est annexée à cet arrêté.
L'article R. 125-25 du code de l’environnement précise les conditions de mise à jour des arrêtés.

B. - ETAT DES RISQUES

Le vendeur ou le bailleur remplit un formulaire d’« état des risques » en se référant aux documents et au dossier établis par les services de l’Etat, qu’il peut consulter à la mairie du lieu où se situe le bien.

Cet état des risques est établi par le vendeur ou le bailleur conformément à un modèle défini par arrêté du ministre chargé de la prévention des risques (arrêté du 13 octobre 2005 portant définition du modèle d'imprimé pour l'établissement de l'état des risques naturels et technologiques). Cet état des risques doit être annexé au contrat de location écrit, à la promesse de vente ou à l’acte de vente d’un bien immobilier (article R. 125-26 du code de l'environnement).

L’état des risques mentionne les risques auxquels l’immeuble est exposé. Il reprend sur ce point les informations contenues dans l’arrêté du préfet ci-dessus mentionné. Il est accompagné des extraits cartographiques permettant de localiser l’immeuble en fonction des risques encourus.

II. - OBLIGATION D’INFORMATION SUR LES SINISTRES

L’article L.125-5 (IV) du code de l'environnement prévoit que le vendeur ou le bailleur d’un immeuble bâti ayant subi un sinistre à la suite d’un événement reconnu catastrophe naturelle et indemnisé à ce titre est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé.

A. - CHAMP D’APPLICATION

1. - Territoires concernés

S’agissant spécifiquement des risques naturels, sont concernées toutes les communes ayant été déclarées, au moins une fois, en état de catastrophe naturelle en application de l’article L. 125-1 du code des assurances.

Cette obligation d’information s’applique donc même en dehors des communes ou des zones couvertes par un P.P.R. prescrit ou approuvé ou par le zonage sismique.

2. - Sinistres à prendre en compte

Sont concernés tous les sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles en application de l'article L. 125-1 du code des assurances, soit au profit du propriétaire vendeur ou bailleur de l’immeuble, soit au profit d’un précédent propriétaire de l’immeuble dans la mesure où le vendeur ou le bailleur a été lui-même informé du sinistre.

La circulaire du 27 mai 2005 relative à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs précise quelles sont les personnes concernées par l’obligation, ainsi que les biens et les types d’actes et de contrats auxquels elle s’applique.

B. - MODALITES DE L’INFORMATION

Le vendeur ou le bailleur doit donner une liste des sinistres subis par le bien pendant la période où il a été propriétaire ou dont il a lui-même été informé. Cette information est annexée au contrat de location et, en cas de vente, mentionnée dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.


III. - SANCTIONS ET MISE EN ŒUVRE DES RESPONSABILITES

Aux termes de l’article L. 125-5 (V) du code de l’environnement, en cas de non-respect de ces dispositions, l’acquéreur ou le locataire a la possibilité de demander au juge :

- soit la résolution du contrat ;
- soit une diminution du prix.

Le vendeur ou le bailleur pouvait déjà, avant l’entrée en vigueur du dispositif d’information spécifique aux risques, être sanctionné en raison de l’existence de risques ou de sinistres ayant affecté le bien vendu ou loué par application de la garantie des vices cachés (voir fiche 43 : Responsabilité civile contractuelle , § II).



 

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