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L’information de l’acquéreur et du locataire : obligations de l’Etat

Introduction

La loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages a créé dans son article 77, codifié à l’article L 125-5 du code de l’environnement , une obligation d’information de l’acheteur ou du locataire de tout bien immobilier (bâti et non bâti) situé en zone de sismicité ou/et dans un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé.
A cet effet sont établis directement par le vendeur ou le bailleur :

1. un état des risques naturels et technologiques pris en compte par ces servitudes, à partir des informations mises à disposition par le préfet de département,
2. Une déclaration sur papier libre sur les sinistres ayant fait l’objet d’une indemnisation consécurtive à une catastrophe reconnue comme telle.

I. Etat des risques

Lister les communes concernées :
Chaque préfet de département avec l’aide des services déconcentrés de l’Etat arrête la liste des communes dans lesquelles s’applique l’information relative à l’état des risques. Les communes sont celles dont tout ou partie du territoire est :

• situé dans une zone de sismicité
• couvert par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé.

Lister les risques à prendre en compte :
Les risques concernés sont les risques technologiques et naturels pris en compte dans les PPR (excepté le risque minier) approuvés ou prescrits et le risque sismique.
Tout autre type de risques est exclu du champ de cette obligation d’information acquéreur / locataire.
Pour les risques miniers, l’article L75-2 du code minier (Nota Bene) instaure une obligation d’information (1) de tout acheteur d’un terrain sur le tréfonds duquel une mine a été exploitée.

Prendre les arrêtés préfectoraux :
Le préfet doit prendre

• un arrêté fixant la liste des communes concernées par cette obligation d’information
• un arrêté par commune concernée précisant les risques pris en compte ainsi que les documents de référence.

Maquette d’arrêté par département visant à lister notamment les communes et les documents de référence : AP_IAL_departemental (Document Word - 24 ko) et AP_IAL_liste (Document Word - 25 ko)

Maquette d’arrêté par commune visant notamment à lister les documents de références (Document Word - 25 Ko)

Que faut-il annexer à l’arrêté préfectoral ?
A chaque arrêté communal, le préfet annexe :

• la liste des risques naturels prévisibles et des risques technologiques à prendre en compte
• des extraits cartographiques des documents de référence permettant de délimiter des parties du territoire communal homogènes au regard de l’exposition des risques et de localiser les biens
• une fiche synthétique décrivant les risques
• le cas échéant le niveau de sismicité de la commune (ou la carte régionale du zonage sismique indiquant le découpage cantonal et le détail des niveaux de sismicité)

Les documents de référence sont entre autre :

a) en cas de PPR N et T approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables => les documents graphiques (cartes d’aléa, des enjeux, du zonage réglementaire) et la note de présentation

b) en cas de PPR prescrit => les documents permettant une délimitation et une qualification de phénomènes, documents d’ores et déjà tenus à la disposition du public (à savoir le périmètre de prescription du PPR, ou le cas échéant un atlas de zone inondable, carte de localisation des avalanches, inventaire et cartographie des cavités souterraines et des marnières…)

c) en cas de PPR N et T dont la révision a été prescrite => tout document comportant de nouvelles informations permettant de modifier l’appréciation de la nature ou de l’intensité des risques visés par le plan

d) le zonage sismique réglementaire et l’annexe graphique indiquant le classement de la commune en zone de sismicité.

A qui doit-il transmettre une copie de cet arrêté préfectoral et de ses annexes ?
Le préfet transmet au maire de chaque commune concernée, aux chambres départementales de notaires et aux sous-préfectures, une copie de l’arrêté préfectoral le concernant ainsi qu’une copie de ses annexes.
La publication de ces arrêtés fait l’objet d’une information dans un journal diffusé dans le département.
Modèle d’insertion dans la presse : (Fichier Word - 178 ko)

Qui finance quoi ?
L’élaboration de ces dossiers d’information permettant de compléter l’état des risques majeurs est financée par l’Etat. Le dossier est librement consultable en mairie. L’état des risques majeurs peut donc être établi gratuitement par le vendeur ou le bailleur.

Quelle fréquence de mise à jour ?
Le dossier communal d’information doit être mis à jour dès que les documents de référence sont modifiés, en pratique :

• Lors d’un événement nouveau touchant un PPR : nouvelle prescription, approbation, mise en révision
• Lors de nouvelles informations modifiant l’appréciation du risque

Quel délai de validité pour l’état des risques ?
L’état des risques majeurs doit être joint à la promesse de vente et à l’acte de vente, et dans le cas des locations, à tout contrat écrit de location.
L’état des risques est valable 6 mois. Si un délai plus long s’écoule entre la promesse et la vente effective, un nouvel état des risques devra être joint à l’acte de vente.

Consultation sur internet
Le ministère de l'écologie et du développement durable a décidé la mise en ligne des cartes des risques sur internet. Pour cela, il fournit aux préfectures, et plus généralement à tous les services déconcentrés de l'Etat, un service pour la mise sur l'internet de l'information préventive sur les risques majeurs, nommé cartorisque. Cette mise en ligne sur internet participe à la libre consultation des documents nécessaires au vendeur et au locataire pour établir l’état des risques.

II. Informations sur les sinistres

L’information relative aux sinistres est obligatoire dans toutes les communes ayant fait l’objet d’au moins un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophes naturelles.

Consultation sur internet
Les préfectures en alimentant la base de données GASPAR recensent les arrêtés de catastrophe naturelle pris sur leur territoire. Cette information est ensuite consultable librement sur www.prim.net, dans la rubrique « ma commune face aux risques majeurs ».

Pourquoi cette double information ?
Dans le domaine des risques naturels et technologiques majeurs, l’information est une condition essentielle pour que le citoyen surmonte le sentiment d’insécurité et acquière un comportement responsable face au risque. Il peut ainsi connaître les dangers auxquels il est exposé, les mesures qu’il doit prendre ainsi que les moyens de prévention, de protection et de sauvegarde mis en œuvre par les pouvoirs publics.
L’information contribue aussi à construire une mémoire collective et à assurer le maintien des dispositifs d’aide et de réparation. Elle s’inscrit dans une politique globale de gestion des risques conforme à la stratégie nationale du développement durable.

Pour en savoir plus sur ces deux informations, nous vous invitons à consulter :
- La présentation relative à l’information acquéreur locataire (PDF - 477 ko)
- La fiche rédigée pour le salon des maires (PDF - 144 ko)

Information acquéreur / locataire : les obligations des vendeurs ou des bailleurs