I. - OBLIGATION D’INFORMATION
SUR LES RISQUES
L'article
L. 125-5 du code de l'environnement, prévoit que les acquéreurs
ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes
par un Plan de Prévention des Risques Technologiques (P.P.R.T.)
ou par un Plan de Prévention des Risques naturels prévisibles
(P.P.R.), prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité
définies par décret en Conseil d'Etat, sont informés,
par le vendeur ou le bailleur, de l'existence des risques visés
par ce plan ou ce décret.
L’application de cet article est précisée
par les articles R.
125-23 à R. 125-27 du code de l’environnement.
A. - CHAMP D’APPLICATION
1. - Territoires concernés
L’article R.
125-23 du code de l’environnement prévoit que l'obligation
d'information s'applique, dans chacune des communes dont la liste est
arrêtée par le préfet, pour les biens immobiliers
situés :
- dans les zones exposées aux risques délimitées
par un P.P.R. approuvé ou par un projet de P.P.R. dont certaines
dispositions ont été rendues immédiatement opposables
[voir fiche 9 : Application
anticipée des dispositions du projet de P.P.R.] ;
- dans le périmètre mis à l’étude
dans le cadre de l’élaboration d’un PPR prescrit [voir
fiche 7 : Prescription
du P.P.R.] ;
- dans les zones de sismicité définies par
le décret
n° 91-461 du 14 mai 1991 [voir fiche
35 : Sismicité].
2. - Risques à prendre
en compte
L’article
R. 125-24 du code de l’environnement prévoit qu’un
arrêté préfectoral établit, pour chacune des
communes concernées, la liste des risques auxquels la commune est
exposée sur tout ou partie de son territoire. Il s’agit des
risques pris en compte par les P.P.R. approuvés ou prescrits et
le risque sismique.
La
circulaire du 27 mai 2005 relative à l’information des acquéreurs
et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques
majeurs précise les personnes concernées par l’obligation,
ainsi que les biens et les types d’actes et de contrats auxquels
elle s’applique.
3. - Documents de référence
Le préfet fixe, par arrêté, pour chaque
commune concernée, les documents réglementaires et informatifs
à prendre en compte par les propriétaires pour remplir leur
obligation d’information, conformément à l’article
R. 125-24 du code de l'environnement et aux orientations de la circulaire
du 27 mai 2005 relative à l’information des acquéreurs
et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques
majeurs]. Une fiche synthétique accompagnée des extraits
pertinents des documents de référence est annexée
à cet arrêté.
L'article
R. 125-25 du code de l’environnement précise les conditions
de mise à jour des arrêtés.
B. - ETAT DES RISQUES
Le vendeur ou le bailleur remplit un formulaire d’«
état des risques » en se référant aux documents
et au dossier établis par les services de l’Etat, qu’il
peut consulter à la mairie du lieu où se situe le bien.
Cet état des risques est établi par le vendeur
ou le bailleur conformément à un modèle défini
par arrêté du ministre chargé de la prévention
des risques (arrêté du 13 octobre 2005 portant définition
du modèle d'imprimé pour l'établissement de l'état
des risques naturels et technologiques). Cet état des risques doit
être annexé au contrat de location écrit, à
la promesse de vente ou à l’acte de vente d’un bien
immobilier (article
R. 125-26 du code de l'environnement).
L’état des risques mentionne les risques
auxquels l’immeuble est exposé. Il reprend sur ce point les
informations contenues dans l’arrêté du préfet
ci-dessus mentionné. Il est accompagné des extraits cartographiques
permettant de localiser l’immeuble en fonction des risques encourus.
II. – OBLIGATION D’INFORMATION SUR LES
SINISTRES
L’article
L.125-5 (IV) du code de l'environnement prévoit que le vendeur
ou le bailleur d’un immeuble bâti ayant subi un sinistre à
la suite d’un événement reconnu catastrophe naturelle
et indemnisé à ce titre est tenu d'informer par écrit
l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la
période où il a été propriétaire de
l'immeuble ou dont il a été lui-même informé.
A. - CHAMP D’APPLICATION
1. - Territoires concernés
S’agissant spécifiquement des risques naturels,
sont concernées toutes les communes ayant été déclarées,
au moins une fois, en état de catastrophe naturelle en application
de l’article
L. 125-1 du code des assurances.
Cette obligation d’information s’applique
donc même en dehors des communes ou des zones couvertes par un P.P.R.
prescrit ou approuvé ou par le zonage sismique.
2. - Sinistres à prendre en compte
Sont concernés tous les sinistres ayant donné
lieu au versement d’une indemnité d’assurance au titre
de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles en application
de l'article L.
125-1 du code des assurances, soit au profit du propriétaire
vendeur ou bailleur de l’immeuble, soit au profit d’un précédent
propriétaire de l’immeuble dans la mesure où le vendeur
ou le bailleur a été lui-même informé du sinistre.
La
circulaire du 27 mai 2005 relative à l’information des acquéreurs
et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques
majeurs précise quelles sont les personnes concernées
par l’obligation, ainsi que les biens et les types d’actes
et de contrats auxquels elle s’applique.
B. - MODALITES DE L’INFORMATION
Le vendeur ou le bailleur doit donner une liste des sinistres
subis par le bien pendant la période où il a été
propriétaire ou dont il a lui-même été informé.
Cette information est annexée au contrat de location et, en cas
de vente, mentionnée dans l’acte authentique constatant la
réalisation de la vente.
III. - SANCTIONS ET MISE EN ŒUVRE DES RESPONSABILITES
Aux termes de l’article
L. 125-5 (V) du code de l’environnement, en cas de non-respect
de ces dispositions, l’acquéreur ou le locataire a la possibilité
de demander au juge :
- soit la résolution du contrat ;
- soit une diminution du prix.
Le vendeur ou le bailleur pouvait déjà,
avant l’entrée en vigueur du dispositif d’information
spécifique aux risques, être sanctionné en raison
de l’existence de risques ou de sinistres ayant affecté le
bien vendu ou loué par application de la garantie des vices cachés
(voir fiche 43 : Responsabilité
civile contractuelle , § II).
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