L’article
L.125-5 (IV) du code de l'environnement prévoit que le vendeur
ou le bailleur d’un immeuble bâti ayant subi un sinistre à
la suite d’un événement reconnu catastrophe naturelle
et indemnisé à ce titre est tenu d'informer par écrit
l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la
période où il a été propriétaire de
l'immeuble ou dont il a été lui-même informé.
I. - CHAMP D’APPLICATION DE L’OBLIGATION
D’INFORMATION SUR LES SINISTRES
A. - Territoires concernés
Sont concernées toutes les communes ayant été
déclarées, au moins une fois, en état de catastrophe
naturelle en application de l’article
L. 125-1 du code des assurances.
Cette obligation d’information s’applique
donc même en dehors des communes ou des zones couvertes par un P.P.R.
prescrit ou approuvé ou par le zonage sismique.
B. - Sinistres concernés
Sont concernés tous les sinistres ayant donné
lieu au versement d’une indemnité d’assurance au titre
de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles en application
de l'article
L. 125-1 du code des assurances, soit au profit du propriétaire
vendeur ou bailleur de l’immeuble, soit au profit d’un précédent
propriétaire de l’immeuble dans la mesure où le vendeur
ou le bailleur a été lui-même informé du sinistre.
La
circulaire du 27 mai 2005 relative à l’information des
acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques
naturels et technologiques majeurs précise quels sont les personnes
concernées par l’obligation, ainsi que les biens et les types
d’actes et de contrats auxquels elle s’applique.
II. - INFORMATION SUR LES SINISTRES
Le vendeur ou le bailleur doit donner une liste des sinistres
subis par le bien pendant la période où il a été
propriétaire ou dont il a lui-même été informé.
Cette information est annexée au contrat de location et, en cas
de vente, mentionnée dans l’acte authentique constatant la
réalisation de la vente.
Dans les communes où s’applique également
l’obligation d’information sur les risques [voir
fiche 3 : Obligation d'information des acquéreurs et des locataires
de biens immobiliers sur les risques et sur les sinistres], cette
information sur les sinistres est reportée dans l’état
des risques. Dans les autres communes, seule doit être renseignée
la partie de l’état des risques concernant la reconnaissance
de l’état de catastrophe naturelle et les sinistres survenus
sur l’immeuble bâti.
III. - SANCTIONS ET MISE EN ŒUVRE DES RESPONSABILITES
Aux termes de l’article
L. 125-5 (V) du code de l’environnement, en cas de non-respect
de ces dispositions, l’acquéreur ou le locataire a la possibilité
de demander au juge :
- soit la résolution du contrat ;
- soit une diminution du prix.
Par ailleurs, le vendeur ou le bailleur peut être
sanctionné en raison de la présence de défauts cachés
affectant le bien vendu ou loué. En effet, la jurisprudence concernant
la garantie des vices cachés s’applique dans cette hypothèse
(voir fiche 43 : Responsabilité
civile contractuelle, § II).
Néanmoins, une jurisprudence spécifique
à l’information sur les risques et les sinistres affectant
les biens immobiliers est également amenée à se développer.
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